Разногласия, возникающие между сторонами договора аренды недвижимости, могут быть успешно разрешены при участии грамотного юриста. Проведя необходимую работу, он обеспечит справедливое решение спора — в досудебном или судебном порядке.
Аренда жилья: нормативная база
Правоотношения в сфере аренды квартир достаточно хорошо регламентированы федеральным законодательством. Владелец недвижимости может пользоваться ею как хочет — но только по назначению (ст. 209, 288 ГК РФ). По договору аренды право пользования квартирой переходит к арендатору (ст. 671 Кодекса). Который обязан (ст. 678 ГК РФ):
- использовать квартиру исключительно для проживания;
- сохранять целостность помещений, поддерживать их надлежащий вид;
- вовремя платить арендатору;
- платить за ЖКУ, если не договорились иначе.
Любые задержки в движении денег между арендатором и арендодателем обязуют доплачивать проценты за каждый день просрочки (ст. 395 ГК РФ). Материальный ущерб, нанесенный кем-либо из сторон, подлежит возмещению другой стороной — так же как убытки, недополученная выгода (ст. 15, 1064 ГК РФ). Если арендуемая квартира имеет недостатки, мешающие проживанию, договор аренды можно расторгнуть досрочно (ст. 450, 620 ГК РФ).
Несмотря на хорошую проработанность нормативной базы в сфере аренды недвижимости, на практике обе стороны — как наниматель, так и наймодатель, могут испытывать потребность в профессиональной правовой помощи. Рассмотрим ряд типичных ситуаций, когда она актуальна.
Тарифы
- Оценка ситуации
- Сбор информации о деле
- Рекомендации по оптимальным решениям
- Встреча в офисе или онлайн-консультация
- Подготовка и анализ документов
- Консультация по условиям договора
- Сбор необходимой информации
- Разработка и составление договора с учетом интересов клиента
- Переговоры с контрагентами (при необходимости)
- Комплексное консультирование по вопросу
- Подготовка и заключение договора
- Сопровождение сделки (переговоры, взаимодействие с контрагентами)
- Подготовка всех необходимых документов
- Представительство в государственных органах (если требуется)
- Консультирование по пост-сделочным вопросам
- Отклонение от первоначальных договоренностей (например, дополнительные консультации или изменение условий договора) оплачиваются отдельно
- Возможность оформления пакетов услуг с индивидуальными условиями
- Все тарифы могут быть изменены в зависимости от сложности дела
- Стоимость услуг может варьироваться в зависимости от срочности выполнения
- Каждый пакет услуг можно настроить под индивидуальные требования клиента. Свяжитесь с нами для уточнения деталей и получения точной стоимости.
Помощь юриста по аренде: составление договора
Правовая консультация может понадобиться уже на самой начальной стадии арендных отношений — при составлении договора. В успешном решении данной задачи будут заинтересованы обе стороны. Важно, чтобы договор аренды:
1. Корректно отражал цель аренды (например, «для проживания»).
И если условий для достижения этой цели не будет (например, если в квартире отсутствует отопление и проживать в ней проблематично), то у арендатора будут законные основания досрочно растогнуть его.
2. Включал верные идентификаторы квартиры (кадастровый номер, адрес), иначе появятся основания считать договор незаключенным.
Объект аренды должен быть обособлен от других аналогичных видов имущества (ст. 607 ГК РФ). Однако, если индивидуализация в договоре все же не отражена, а сам договор фактически исполнялся сторонами — признать его незаключенным не получится (постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13). Поэтому, чтобы избежать любых споров, следует внимательно прописать идентификаторы.
3. Не содержал положений, позволяющих менять размер арендной платы чаще, чем 1 раз в 12 месяцев (ст. 614 ГК РФ).
Если эти положения и будут, они считаются ничтожными. Но в их отсутствие не будет лишних поводов для споров между сторонами.
4. Включал положения о подсудности — на случай серьезных разногласий, требующих рассмотрения в суде.
Неправильное указание подсудности - «по месту жительства ответчика», поскольку он может быть прописан в другом городе (и иск придется подавать туда). Лучше - «по месту нахождения объекта».
На что еще обратить внимание при заключении сделки по аренде квартиры:
- если у недвижимости есть явные недостатки — фиксировать их в акте, по возможности также фотографировать или снимать на видео;
- если в квартире имеется дорогостоящее имущество — например, стиральная машина престижной марки, произвести опись, зафиксировать дефекты, которые есть у техники — чтобы за них не пришлось платить при выезде.
Профессиональный адвокат в деталях изучит суть сделки и предложит формат договора, максимально отражающий цель и специфику аренды жилья. Документ будет корректно отражать интересы клиента не в ущерб другой стороне.
Порядок работы
Помощь адвоката по аренде: расторжение договора и взыскание убытков
Иногда даже превосходно составленный договор приходится расторгать. При этом, обуславливающие то причины часто отражают причинение кому-либо из сторон ощутимых убытков — которые появляется необходимость взыскать.
Типичная ситуация — когда арендатор, вселившись в квартиру, обнаруживает, что проживать в ней довольно проблематично. Например, из-за слабого отопления, низкокачественной воды, перебоев с электричеством или связью. Возможные последствия для арендатора:
- покупка за свой счет различных приборов (обогревателя, фильтров для воды, источников бесперебойного питания);
- вынужденное переселение в гостиницу, или переезд в другой город;
- ухудшение самочувствия, бессоница, моральные переживания.
В таких ситуациях договор целесообразно расторгнуть, произвести все взаимные расчеты, а также взыскать возмещение убытков и ущерба. Привлеченный к решению таких задач адвокат обеспечит:
- документальное удостоверение причин для расторжения договора (например, через составление акта об измерении температуры в квартире), а также подтверждение личных расходов арендатора при реагировании на ситуацию (запрос счета из гостиницы, подготовка чеков на покупку бытовых устройств);
- грамотное предъявление досудебной претензии арендатору, а если его ответ не устроит — направление иска в суд на расторжение договора и взыскание убытков.
Юрист по аренде квартиры будет необходимым образом взаимодействовать с другой стороной, и притом в конструктивном ключе. Устраивающим стороны результатом может быть достижение компромисса в досудебном порядке. Это ускорит разрешение спорной ситуации.
Выражаться она может по-разному, и следующий типичный пример — невыполнение арендодателем одного из ключевых обязательств, а именно, по возврату обеспечительных сумм (гарантийных платежей), которые до того приняты от арендатора.
Судебная практика
Помощь юриста по аренде: взыскание обеспечительных сумм
Отказ наймодателя возвращать гарантийный платеж может быть обусловлен разными обстоятельствами, но обычно это связано с тем, что он к тому моменту попросту растрачивает эту сумму. А затем — придумывает различные отговорки (нередко пытаясь их выдать за законные, в том числе и в суде).
Практическое участие адвоката во взыскании гарантийного платежа может быть самым разнообразным. Уже на первых этапах, когда становится ясно, что арендодатель не сильно желает отдавать положенное, клиенту может быть рекомендовано задействовать оперативные методы — например, задокументировать отказ актом или свидетельскими показаниями. Либо — зафиксировать его в личной переписке с арендатором.
На основании веских доказательств юрист составит судебный иск на возврат обеспечительного платежа, а также процентов за неправомерное пользование деньгами. При наличии встречного иска, что тоже бывает даже при очевидной неправоте оппонента арендатора — приведет грамотные контраргументы, защищая позицию доверителя.
