Юридическая помощь при аренде земельных участков может потребоваться в разных областях взаимодействия участников арендных отношений. Рассмотрим примеры таких случаев и то, какую роль может сыграть юрист по аренде земельных участков в спорных ситуациях.
Продление аренды: сложные случаи
Нередки случаи, когда арендатор под различными предлогами препятствует продлению договора, которым регулируется аренда земли. Хотя арендодателю такое действие оказывается крайне необходимым (например, если на участке уже много чего построено, и бросать начатое не хочется).
Так, многие организации арендуют землю у муниципалитета, чтобы возвести там коммерческий или, что тоже бывает, социально значимый объект. Аренда участка изначально не всегда долгосрочная (иногда договоры действуют буквально год или полтора), и для ее продления чиновники выдвигают много требований к использованию земельного ресурса.
Бывает, что есть возражения к способам такого использования, и это выражается в конкретных действиях. На практике возможны:
- отказ к выдаче разрешений на строительство капитального объекта, нужного фирме;
- отказ вводить объект в эксплуатацию;
- препятствование постановке объекта на кадастровый учет.
Отдельную группу случаев образуют отказы в продлении договора исходя из того, что, по мнению арендатора, на момент его перезаключения изменены законодательные критерии, дающие право на льготы по контракту.
Типичный пример — когда продлевается договор аренды, изначально заключенный без торгов. На такую привилегию, действительно, вправе рассчитывать только те организации, которые удовлетворяют определенным требованиям. И если они не успели получить нужный результат в течение первичного срока аренды (как вариант, построить тот же капитальный объект) — есть риск, что пользование не будет продлено из-за желания арендатора все же провести торги.
Зачем все это нужно муниципалитетам — вопрос отдельный, и притом, интересов пользователя участка он, как правило, не затрагивает в принципе. В одних случаях работники органов власти предпочитают отписки реальным результатам. В других — вынуждены следовать строгим регламентам, исключающим достижение такого результата, который вдруг может оказаться для властей нежелательным.
В итоге, чтобы аренда была продлена, компании приходится решать сложные вопросы в нескольких юридических плоскостях — как в оспаривании действий по отказу в продлении аренды, так и в устранении препятствий в использовании участка.
Юрист или адвокат, которые помогают арендатору, должны найти верные правовые основания для обеспечения принятия решения в пользу доверителя в каждом из случаев. Иногда, если эти общие основания не удается найти в федеральных законах, то на помощь могут прийти правительственные постановления, региональные и муниципальные акты. Наличие практического опыта в изучении нормативной базы и участия в практике ее применения — условия, которые помогут достичь нужного доверителю результата.
Если получить нужную обратную связь с арендатором не получилось, то применяется механизм обжалования его действий в суде. В котором вольная интерпретация положений закона будет крайне осложнена.
Как избежать расторжения аренды при нарушениях
Поводом для расторжения арендного договора может выступить формальное отклонение от правил, по которым может использоваться земля. Суды нижестоящих инстанций в таких случаях могут вставать на сторону арендодателя — поскольку по букве закона тот оказывается прав. Вместе с тем, грамотное предъявление фактов вышестоящим судебным органам значительно повышает шансы на оспаривание намерений лица, в чьей собственности находится земельный ресурс. Верховный Суд достаточно основательно подходит к анализу причин нарушений договора землепользования, и если они признаются несущественными — может пересмотреть ранее принятые судами акты.
В подобных спорах во внимание часто принимается тот факт, что нарушение устранено в разумный срок. Либо — допущено не по вине арендатора. В таких случаях он вправе рассчитывать, что при суд внимательно рассмотрит обстоятельства и примет правильное решение. В этом содействует юрист или адвокат, обеспечивающий подготовку необходимых доказательств.
Порядок работы
Споры об увеличении арендной платы
Размер платы за земельный участок — один из самых неоднозначных параметров договора, и при этом сопровождающийся самыми ожесточенными спорами. Предметом разногласий часто становится не сама цена, а критерии определения ее размера. Задача юриста — распознать в первую очередь их, чтобы затем в установленном порядке добиться справедливого установления цены.
Споры по арендной плате за земельный участок могут регулярно возникать, если она основана:
1. На отчетной документации от оценщиков.
При этом, данный критерий часто используется в качестве формального именно от лица официальных органов власти — например, Росимущества. Известны случаи, что на основе отчетов оценщиков ведомство поднимало аренду в десятки раз. Единственный вариант для арендатора противодействовать этому — создать свой отчет об оценке. Задача юриста — обеспечить корректное ее проведение, а также грамотно предъявить результаты альтернативной оценки суду.
2. На условиях применимости льготных ставок.
Бывает, что арендатор, поначалу соглашаясь предоставить льготные условия аренды (например, чтобы привлечь крупного контрагента), впоследствии аннулирует преференции (рассчитывая, что крупный клиент никуда не денется). Даже при наличии формальных оснований для этого суды обычно взвешенно оценивают причины аннулирования льгот. Если юрист сумеет доказать, что эти причины несущественны, то арендатор вправе рассчитывать, если не на сохранение условий, то на поиск компромисса во взаимодействии с оппонентом.
3. На критериях индексируемости.
Типичный из них — уровень инфляции. Как правило, он признается судами справедливым, но только при одном условии — что индексация основана на официальных статистических данных (а не прогнозных). Законное смещение сроков индексации, которому может содействовать юрист, поможет арендатору существенно сэкономить, избежать возможных неустоек.
4. На соблюдении правил, по которым может использоваться земля.
Опять же, если у соответствующего формального основания есть реальное подтверждение — доказано, что арендатор нарушал условия, то цена договора аренды возрастет (как вариант, с применением повышающего коэффициента). Однако, арендатором могут быть предъявлены факты, оспаривающие нарушение. Либо — говорящие о его несущественности. И тогда будут шансы на сохранение комфортных условий аренды.
Как вернуть деньги за аренду
Еще одна группа спорных случаев отражает ситуацию, когда арендатор, добросовестно намеревающийся использовать земельный участок, сталкивается с объективными препятствиями для этого, и желает вернуть деньги. Например, он может захотеть построить капитальный объект, но узнает, что рядом проходит газопровод. Демонтировать такое сооружение нельзя — аренда оказывается бессмысленной.
Интересно, что позиция судов в таких случаях неоднозначна. Довольно часто наблюдается ситуация, когда суды указывают на обязанность платить за аренду в любом случае, только лишь исходя из наличия договорных обязательств. Апелляция и кассация могут указать на то же.
Однако, шанс на принятие решения в пользу арендатора может появиться, если окажется, что использование земли было невозможным по причинам, на которые он повлиять никак не мог. Задача юриста или адвоката — собрать необходимые доказательства и последовательно предъявить их судам.
Судебная практика
